É pra Comprar ou pra Vender ?: Existe Bolha Imobiliária no Brasil ? (Por Márcio Lemos)

Segue abaixo excelente artigo de Márcio Lemos, do blog É pra Comprar ou pra Vender ?




Existe Bolha Imobiliária no Brasil ? 


Por 

Quero finalmente falar um pouco sobre um assunto que começa a tomar forma nos últimos meses: "BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL"

É fato que há cerca de 15-18 meses já identificávamos aqui e ali alguma discussão; no entanto, nos últimos meses, tem-se intensificado, a ponto da Revista Veja fazer uma matéria de capa na seção "Rio de Janeiro" sobre o tema há cerca de 2 meses.

O Brasil vive uma Bolha Imobiliária ?

O principal argumento que vejo sair da boca de alguns analistas, sejam da área ou não, diz respeito a variável "demanda".

Demanda seria a responsável pela escalada dos preços no Brasil; na verdade uma "demanda reprimida" , já que há anos a sociedade manteria uma "disposição de comprar" e esbarrara em alguns obstáculos.

Não quero tornar o texto "pesado" , recheado por números e gráficos.

No entanto, de modo geral, podemos nos ater, principalmente, a um estudo do BIS (Bank of International Settlements, ou Banco de Compensações Internacionais) , de setembro de 2002, para iniciar algum tipo de especulação.

O Estudo do BIS se agarra a 3 variáveis para explicar a disparada dos preços dos imóveis; a saber: PIB, Taxa de Juros e Preços da Bolsa de Valores.

Como o escopo do estudo correspondia a, essencialmente, países desenvolvidos, é possível que a variável "crédito" estivesse considerada na "taxa de juros", por supor que países desenvolvidos tenham uma estrutura de crédito bem mais avançada do que a de outros países e, portanto assim foi "isolada".

No nosso caso, mais à frente é bom recolocar a variável "crédito" não apenas dentro da "taxa de juros", e sim, como uma variável a mais.

Ora, dentro da proposta de não tornar o texto pesado, vamos tomar como fato que os preços no Brasil começaram a disparar a partir de 2007-2008.

Logo,vamos analisar PIB , Taxa de Juros e Bolsa de Valores de São Paulo nos últimos 10-15 anos

PIB PER CAPITA

pib percapita
 pib percapita


PIB NOMINAL

PIB NOMINAL
 PIB NOMINAL


Taxa de Juros Selic

Taxa de juros
 Taxa de juros


Bovespa Tempo Mensal 15 anos

bovespa 15 anos
 bovespa 15 anos



À luz da pesquisa do BIS, não me parece que a disparada dos preços no Brasil no últimos 5 anos tenha se baseado nesse tripé "PIB-TAXA DE JUROS-BOVESPA".

Vejam acima a flutuação do "tripé":

O PIB brasileiro já havia subido com força na primeira metade dos "anos 2000", tanto em valores nominais. como "per capita".
A taxa de juros vem caindo ao longo dos "anos 2000", porém, caiu com mais força apena nos últimos 6-12 meses.
A "variável "Bolsa de Valores" valorizou fortemente de 2008 até 2010-2011 praticamente 150%, desde a mínima em 29.200 em dez-2008, porém ela já havia subido bem mais no período 2002-2008, e nem por isso os imóveis dispararam.
É fato que o crédito subiu bastante nos últimos 24-36 meses, mas volto a dizer, o tripé que fundamenta a direção da pesquisa do BIS para explicar explosões de preços de imóveis parece não se ajustar aqui no Brasil, nem parcialmente.
Assim como na década de 80 e 90 economistas brasileiros não conseguiam conter a inflação brasileira baseada em receitas "ortodoxas" ou "padrões", a questão da explosão de preços dos imóveis no Brasil também parece não se ajustar a "parâmetros normais".
A inflação brasileira nos anos 80 e 90 era "essencialmente" inercial, algo difícil de entender ou de ser pesquisada nos "ambientes tradicionais".

Aqui no Brasil, alguns poucos a estudavam, como Yoshiaki Nakano, André Lara Resende e Pérsio Arida; esses 2 últimos, elaboradores do Plano Real, justamente um Plano que atacava a "inflação inercial", exatamente como ela era.

É preciso ampliar pesquisas no Brasil acerca de tal tema, para entendermos melhor a razão que empurrou e empurra o preços dos imóveis para cima nos últimos 5 anos.

Entretanto, eu mesmo coloco aqui uma ponta do Iceberg.
Não por acaso, a partir de 2006-2007, tivemos o boom dos IPO's das Construtoras na Bolsa de Valores.

Essas mesmas construtoras, por entenderem que havia uma "demanda reprimida", ao se verem abarrotadas de "caixa" "PÓS-IPO", foram à compras; compraram terrenos e mais terrenos.

A "demanda reprimida" afinal teria que ser atendida e, para isso, precisavam de terrenos.

Os agentes econômicos perceberam o movimento r empurraram os preços para cima.

O mercados secundário apenas acompanhou o movimento e também puxou os preços para cima detonando um "efeito manada".

Fica a reflexão.
Fica também a reflexão dentro do contexto econômico vivido pelo Brasil nos ano 80 e 90, quando o país viveu uma HIPERINFLAÇÃO.

Havia naquela época uma discussão entre os economistas e a sociedade se viviamos uma HIPERINFLAÇÃO ou não.

Resgato aqui uma passagem do excelente livro de Miriam Leitão "Saga Brasileira" à pagina 140:

"Em 2005, perguntei a Pedro Malan em entrevista se nós, afinal, tínhamos ou não vivido uma hiperinflação.......Malan, com o benefício do tempo, eliminou as duvidas:
- Ora, hiperinflação, qualquer pessoa de bom senso considera a taxa média que vivemos entre 1985 a 1994. Naquela década a taxa média foi de mais de 1.000% ao ano. Saiu de 270% para 2.300%. Houve momentos em que a taxa anualizada chegou a 5.000%. Isso é hiperinflação em qualquer parte do mundo".

Também, por outro lado, é preciso recorrer a "intuição" para nos auxiliarmos em certas coisas

Assim como fez a mesma Miriam Leitão em seu belo livro "Saga Brasileira", ao trazer à tona o ano de 1986, pouco depois do lançamento do Plano Cruzado, o Plano elaborado no governo do presidente José Sarney e que acabara de congelar preços e salários para conter a inflação.

Diz Miriam Leitão, à página 73:

"Minha mãe, Mariana, professora primária em Caratinga, Minas Gerais, não viveu para ver a moeda estabilizada. Mas ela me deu uma lição inesquecível. Aprendi com ela que o jornalismo econômico não é uma abstração; trata das alegrias e tristezas das pessoas, e que a percepção dos leigos sobre economia é bem mais ampla do que se imagina.......
Fui vê-la no segundo semestre de 1986. Faltavam mercadorias na prateleiras, produtos eram vendidos com ágio, mas os políticos ainda não admitiam o fracasso do mais popular dos planos econômicos: o Cruzado......
Ela já sabia, no entanto, que o Cruzado estava morto e que havia um preço a pagar. Não me perguntou o que estava acontecendo, apesar de eu ser jornalista de economia. Ela me informou o que aconteceria.
- Minha filha, nós rimos seis meses; vamos chorar seis anos....
Curioso é que as pessoas sempre alegam nada entender de economia. Depois, em uma frase, falam mais do que equações econômicas".

Semana passada, vi um anúncio de venda de um quitinete (1 quarto e sala muito pequenos, com uma cozinha minúscula; essa é uma breve definição de 1 quitinete) num bairro da Zona Sul do Rio de Janeiro por R$ 330 mil.

R$ 330 mil ? !

Assim como nas décadas de 80 e 90 havia a discussão quanto a termos HIPERINFLAÇÃO ou não, podemos discutir se há Bolha Imobiliária ou não.

Não seria mais "fácil" deixar que um pouco de "intuição" nos acompanhe, assim como o exemplo de Dona Mariana, dona de casa e mãe de Miriam Leitão ?

R$ 330 mil por 1 quitinete na Zona sul do Rio de Janeiro não seria "loucura demais" ?

Comentários

  1. Dizem que um bom indicador da bolha imobiliária é o afastamento dos aluguéis em relação ao preço de compra. Onde moro, o preço do imóvel é de R$ 450 mil e o aluguel, R$ 1.700, correspondendo a 0,37% do valor do imóvel. Muito longe dos 0,6% a 0,8% históricos.

    ResponderExcluir

Postar um comentário



Postagens mais visitadas deste blog

Novas Opções de Bases de Dados Gratuitas para Amibroker

Como conectar-se com o Blog TFB